Vices cachés lors de l’achat d’un bien immobilier

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, vous l’avez achetée et vous vous y êtes installés. Tout va pour le mieux et puis c’est la dégringolade : humidité, non conformité… Quels recours avez-vous pour dégager votre responsabilité et vous faire indemniser ? Découvrez tout dans notre article.

Un vice caché, c’est quoi ?

Un vice caché est un défaut que l’acheteur n’est pas en mesure de découvrir immédiatement lors d’une visite normale et attentive de la maison. Le défaut est donc inconnu de l’acheteur. Le vice doit nuire à l’utilisation du bâtiment (Vice de construction, fissures, etc.)

Le vice caché s’oppose donc au vice apparent, qui est celui qu’un acheteur à la possibilité de remarquer lors de sa visite attentive du logement. S’il ne s’oppose pas au vice apparent lors de la visite, l’acquéreur est présumé accepter ce vice.

Lors de la découverte d’un vice caché, il existe certains recours contre le vendeur mais, pour cela, plusieurs conditions doivent être réunies :

– l’immeuble doit être affecté d’un vice
– ce vice doit être caché et suffisamment grave et important
– ce vice doit rendre l’immeuble impropre à l’usage qu’il devait avoir ou diminuer cet usage de façon si importante que l’acheteur ne l’aurait pas acheté s’il l’avait su.
– le vice doit exister avant la vente de la maison
– le recours doit être réalisé dans un délai court après le transfert de propriété

Conséquences

Tout d’abord il faut réussir à prouver que le vice existait déjà au moment de la vente, ce qui n’est pas toujours évident, surtout si les délais sont longs.

Ensuite, la plupart des compromis de vente prévoient une clause spécifique précisant que le vendeur ne garantit pas les vices cachés. (exemple : « sans garantie de vices ou de défauts cachés »). Cette clause exonère alors le vendeur de cette garantie. Elle est valable si le vendeur est de bonne foie, cependant, si il ne l’est pas, la clause n’aura aucun effet.

Si l’acquéreur arrive à prouver que le vice caché existait avant la vente et si le vendeur est de mauvaise foi ou n’a pas indiqué la clause, alors l’acquéreur à deux choix possibles :

– il peut restituer l’immeuble et se faire rembourser le prix de vente payé
– ou il peut conserver l’immeuble mais se faire rembourser une partie du prix de vente en guise de dommages et intérêts.

Source :
– Blog et annuaire d’avocats en Belgique https://www.vosdroits.be